3 erreurs courantes liées à la règle des 30 transactions

Vous souvenez-vous vous de vos premiers cours de statistiques où l'on faisait la distinction entre un échantillon et la population? La définition d'un échantillon se veut un ensemble qui est représentatif d'une population et on dit observer un échantillon pour obtenir des connaissances sur l'ensemble de la population.

Le même concept s'applique parfaitement aux statistiques immobilières : dans notre cas, l'échantillon peut être les propriétés inscrites au système Centris®, alors que la population est l'ensemble des propriétés d'un secteur. Le seul bémol est que pour obtenir de l'information sur la population, soit du parc immobilier dans son ensemble, il faut s'assurer d'avoir un échantillon qui est représentatif et capable de capter sa diversité. La taille de l'échantillon est donc très importante.

À la FCIQ, tout comme dans les statistiques publiques sur le site Centris.ca, les statistiques ne sont pas diffusées lorsque moins de 30 transactions ont été réalisées.

Voici trois conséquences découlant directement du manquement à la règle des 30 transactions :

 

1. Forte volatilité dans les taux de variation
   

   
    

   Par exemple, on pourrait affirmer qu'en avril 2015, 8 ventes de propriétés résidentielles ont été réalisées à La Tuque*, contre 11 en avril 2014, soit une diminution de 27 %. Dans ce cas-ci, une diminution de 3 transactions représente près de 30 % de baisse.
   

   
    

   Les taux de variations sont plus pertinents lorsque le nombre de transactions est plus élevé. Lorsque le nombre de transactions est inférieur à 30, on parle plutôt de différence.
   

   
    

2. Risques de faible représentativité de l'ensemble des propriétés du secteur
   

   Toujours à La Tuque, le prix médian des 8 maisons vendues en avril 2015 était de 121 000 $, alors qu'il était de 156 000 $ un an auparavant. On peut se demander si les 8 maisons vendues étaient comparables à l'ensemble des maisons de la MRC. Peut-être qu'elles étaient en moyenne plus petites, moins bien situées, etc, que l'ensemble des propriétés du secteur. Or, plus le nombre de transactions est élevé, plus les risques d'avoir un échantillon qui ne représente pas la « population » sont faibles.
   

3. Mauvaise interprétation des statistiques
   

   En reprenant les statistiques de prix du point 2, on remarque que le prix médian des unifamiliales à La Tuque a fortement baissé entre avril 2015 et avril 2014, soit de 22 %. Cette mauvaise interprétation découle des deux points mentionnés plus haut : le faible nombre de transactions remet en question la représentativité du marché immobilier, et les statistiques de prix qui en découlent présentent une forte volatilité au niveau du taux de variation.
   

Un œil mal exercé conclurait que le marché de La Tuque est en déclin, du moins à la lumière des statistiques d'avril 2015, avec des ventes en baisse de 27 % et un prix médian qui a perdu 22 %. Mais quoi faire si on se retrouve face à une telle situation? Je vous suggérerai deux pistes dans un de mes prochains billets.

*Exemple avec vraies statistiques. La Ville de La Tuque a été choisie au hasard.

Moins de ventes de copropriétés saisies

 

J'avais déjà rédigé un billet sur ventes de maisons saisies où j'ai affirmé que selon la base de données Centris®, près de 5 % des ventes de maisons au Québec en 2014 étaient des saisies hypothécaires. Aujourd'hui, j'aborde la copropriété, dont la proportion de saisies dans l'ensemble des ventes s'est limitée à 2 % en 2014.

Comme le nombre de ventes de copropriétés saisies est assez faible, il m'est impossible d'analyser des statistiques par municipalité régionale de comté (MRC). Par région administrative, seules celles de Montréal, de la Montérégie et des Laurentides ont enregistré plus de 30 transactions, seuil à partir duquel nous analysons les statistiques. Les ventes de copropriétés saisies ont compté pour 5 % des ventes de copropriétés en 2014 dans les Laurentides, soit la plus forte proportion parmi les trois régions analysées. En ce qui a trait au prix, la région de Montréal a présenté l'écart le plus important, où les copropriétés saisies se sont vendues, en moyenne, 40 % moins chères que les copropriétés toujours possédées par leurs propriétaires.

Pourquoi la proportion de copropriétés saisies est-elle moins importante que celle des unifamiliales? Une première hypothèse est que l'achat et l'entretien d'une copropriété est habituellement plus abordable et donc présenterait un risque moins important de défaut de paiement. Une seconde hypothèse est que la copropriété est plus facile à louer dans le cas où le propriétaire se trouve en difficulté financière.

Cliquez ici pour afficher les statistiques de copropriétés saisies par région administrative.

 

Statistiques comparatives entre les ventes de copropriétés saisies et non saisies pour l'année 2014

 

Régions administratives	Proportion des saisies sur l'ensemble des ventes de copropriétés	Prix moyen des copropriétés saisies	Prix moyen des copropriétés non saisies	Écartde prix en %
Montérégie	3 %	201 804 $	55 855 $	28 %
Montréal	1 %	312 514 $	126 402 $	40 %
Laurentides	5 %	203 483 $	72 817 $	36 %
Seules les Régions administratives avec plus de 30 ventes de copropriétés saisies ont été conservées.

2 raisons d’inscrire vos ventes non-Centris® / « Don’t forget the milk » - Paul Cardinal

1. Mieux identifier les propriétés qui sont vendues par des courtiers mais qui ne sont pas entrées dans le système, pour éventuellement mieux estimer la part de marché des courtiers immobiliers.
2. Estimer la proportion de propriétés à vendre par les propriétaires qui ont été vendues grâce à un courtier immobilier

 
Dans les cas de :

• Contrats de courtage de moins de 60 jours
• Ventes privées ou Pocket listings
• Contrats avec des acheteurs

 

1 112 municipalités au Québec et 1 outil pour vous situer

Répertoire des municipalités du Québec sur le site du MAMROT. Les rapports Centris® suivent ce découpage.

http://www.mamrot.gouv.qc.ca/repertoire-des-municipalites/

Un outil qui vous permettra de mieux situer

La navigation à travers les rapports Centris® sur tablette ou téléphone

Comme mentionné dans le billet sur la navigation à travers les rapports Centris®, les rapports statistiques Centris® sont très volumineux et contiennent parfois plus de 1700 pages. Bien qu'ils soient plus faciles à utiliser à partir d'un ordinateur de bureau, certains courtiers les trouveraient plus tuiles à partir de leur téléphone ou de leur tablette. Le hic est que la navigation à travers ces rapports Centris® se fait difficilement à partir des téléphones et tablettes s'ils ne sont pas ouverts avec le(s) bon(s) outils.

J'ai personnellement longtemps cherché une application qui permettrait d'ouvrir les documents PDF avec le menu de signets dans la partie gauche de l'écran, car sans ce menu, il faut faire dérouler les pages longtemps avant d'arriver à son secteur géographique. C'est finalement un courtier qui m'a suggéré de télécharger l'application « Foxit » pour y ouvrir les rapports Centris®. Jusqu'à ce jour, je ne connais aucune autre application qui affiche les documents PDF avec le menu de gauche, permettant ainsi une navigation rapide et efficace à travers le document.

 

Tag : Rapport Centris®, statistiques, outils Centris®, application mobile

Ventes de maisons saisies : la Rive-Nord de Montréal championne

 
J'ai récemment écrit un mot de l'économiste sur les reprises hypothécaire au Québec. Je vous propose aujourd'hui des statistiques supplémentaires entièrement tirées de la base de données Centris®.

 
Pour l'ensemble de la province, un peu moins de 5 % des unifamiliales vendues en 2014 étaient des propriétés saisies. Les cinq MRC où les ventes de maisons saisies en 2014 étaient, en proportion, les plus importantes sont situées sur la Rive-Nord de la grande région de Montréal. Parmi les ventes de maisons des MRC de Montcalm, Argenteuil, D'Autray, Les Pays-d'en-Haut et Les Laurentides, plus de 10 % étaient des reprises hypothécaires.

 
En ce qui concerne les prix des maisons saisies et des ventes régulières, les écarts les plus importants sont aussi observés majoritairement sur la couronne nord de la région de Montréal. Dans les MRC de Matawinie, Argenteuil, Les Collines-de-l'Outaouais, Les Laurentides et de Montcalm, les unifamiliales saisies se sont vendues en moyenne à moins de 40 % du prix des maisons toujours détenues par leur propriétaire. Mais attention : il ne faut pas conclure qu'une maison saisie vaut systématiquement 40 % de moins, car rien n'indique que dans l'ensemble, les caractéristiques des propriétés saisies sont comparables à l'ensemble des maisons. Cliquez ici pour voir les statistiques de saisies par MRC.

 
Je vous promets de compléter ces statistiques avec celles des copropriétés et des plex très bientôt.

 

 

Statistiques comparatives entre les ventes d'unifamiliales saisies et non saisies pour l'année 2014

 

MRC*	Proportion des saisies sur l'ensemble des ventes d'unifamiliales	Prix moyen des unifamiliales saisies	Prix moyen des unifamiliales non saisies	Écartde prix en %
Matawinie	9%	82 207 $	176 894 $	54%
Argenteuil	14%	89 632 $	177 232 $	49%
Les Collines-de-l'Outaouais	9%	141 169 $	267 327 $	47%
Les Laurentides	10%	132 181 $	249 725 $	47%
Montcalm	18%	99 608 $	168 442 $	41%
Drummond	6%	105 247 $	169 988 $	38%
Montréal	1%	322 006 $	512 568 $	37%
Les Pays-d'en-Haut	11%	160 361 $	253 627 $	37%
La Rivière-du-Nord	8%	151 358 $	225 573 $	33%
Deux-Montagnes	5%	166 819 $	246 603 $	32%
Roussillon	4%	196 737 $	285 229 $	31%
Laval	3%	219 960 $	316 955 $	31%
Vaudreuil-Soulanges	4%	203 139 $	288 942 $	30%
Les Moulins	6%	192 023 $	271 709 $	29%
Saguenay	4%	142 127 $	196 454 $	28%
Longueuil	4%	212 561 $	286 751 $	26%
D'Autray	11%	125 024 $	167 597 $	25%
Le Haut-Richelieu	6%	173 575 $	231 898 $	25%
Gatineau	5%	192 403 $	247 948 $	22%
Québec	1%	220 332 $	277 726 $	21%
Thérèse-De Blainville	4%	248 800 $	312 332 $	20%
L'Assomption	5%	209 644 $	255 064 $	18%
*Seules les MRC avec plus de 30 ventes d'unifamiliales saisies ont été conservées.

L’impact d’une hausse de la TVQ sur vos commissions

Le rapport de la commission Godbout sur la fiscalité déposé le 19 mars dernier préconise une réforme sur la fiscalité au Québec. Parmi les différentes recommandations, la hausse de 1,025 point de pourcentage sur la taxe de vente provinciale est celle qui touche vous touche le plus directement, car comme vous le savez, vos commissions sont assujetties aux taxes de ventes provinciales et fédérales.
Si le gouvernement adopte cette recommandation, la TVQ passerait de 9,975 % à 11 %, à laquelle s'ajoute la taxe de vente harmonisée (TVH) de 5 %. Voici comment se concrétiserait une telle hausse sur le montant total que le vendeur aura à débourser pour vos commissions :

Impact de la hausse de la TVQ sur les commissions des courtiers immobiliers au Québec

	Prix médian des unifamiliales en 2014	Commissions* avec taxes actuelles (14,975 %)	Commissions* avec taxes proposées (16 %)	Différence
Île de Montréal	385 000 $	17 706 $ - 26 559 $	17 864 $ - 36 960 $	158 $ - 237 $
Laval	289 000 $	13 291 $ - 19 937 $	13 410 $ - 27 744 $	118 $ - 178 $
Rive-Sud de Montréal	274 900 $	12 643 $ - 18 964 $	12 755 $ - 26 390 $	113 $ - 169 $
Vaudreuil-Soulanges	268 000 $	12 325 $ - 18 488 $	12 435 $ - 25 728 $	110 $ - 165 $
Agg. de Québec	250 000 $	11 498 $ - 17 246 $	11 600 $ - 24 000 $	103 $ - 154 $
Agg. de Saint-Sauveur	240 000 $	11 038 $ - 16 556 $	11 136 $ - 23 040 $	98 $ - 148 $
Rive-Nord de Montréal	240 000 $	11 038 $ - 16 556 $	11 136 $ - 23 040 $	98 $ - 148 $
Agg. de Saint-Jean-sur-Richelieu	232 000 $	10 670 $ - 16 005 $	10 765 $ - 22 272 $	95 $ - 143 $
Rive-Sud de Québec	229 000 $	10 532 $ - 15 798 $	10 626 $ - 21 984 $	94 $ - 141 $
Ville de Gatineau	225 000 $	10 348 $ - 15 522 $	10 440 $ - 21 600 $	92 $ - 138 $
Agg. de Saint-Hyacinthe	218 000 $	10 026 $ - 15 039 $	10 115 $ - 20 928 $	89 $ - 134 $
Agg. de Rouyn-Noranda	201 000 $	9 244 $ - 13 866 $	9 326 $ - 19 296 $	82 $ - 124 $
Agg. de Granby	200 000 $	9 198 $ - 13 797 $	9 280 $ - 19 200 $	82 $ - 123 $
Agg. de Sainte-Adèle	199 200 $	9 161 $ - 13 742 $	9 243 $ - 19 123 $	82 $ - 123 $
Agg. de Val-d'Or	194 000 $	8 922 $ - 13 383 $	9 002 $ - 18 624 $	80 $ - 119 $
Ville de Sherbrooke	190 000 $	8 738 $ - 13 107 $	8 816 $ - 18 240 $	78 $ - 117 $
Agg. de Joliette	184 682 $	8 494 $ - 12 740 $	8 569 $ - 17 729 $	76 $ - 114 $
Agg. de Sainte-Agathe	184 500 $	8 485 $ - 12 728 $	8 561 $ - 17 712 $	76 $ - 113 $
Agg. de Salaberry-de-Valleyfield	178 000 $	8 186 $ - 12 279 $	8 259 $ - 17 088 $	73 $ - 109 $
Ville de Saguenay	177 500 $	8 163 $ - 12 245 $	8 236 $ - 17 040 $	73 $ - 109 $
Agg. de Rimouski	175 000 $	8 048 $ - 12 072 $	8 120 $ - 16 800 $	72 $ - 108 $
Agg. de Rivière-du-Loup	170 000 $	7 818 $ - 11 727 $	7 888 $ - 16 320 $	70 $ - 105 $
Agg. de Sorel-Tracy	158 000 $	7 266 $ - 10 900 $	7 331 $ - 15 168 $	65 $ - 97 $
Agg. de Drummondville	155 000 $	7 128 $ - 10 693 $	7 192 $ - 14 880 $	64 $ - 95 $
Ville de Trois-Rivières	153 875 $	7 077 $ - 10 615 $	7 140 $ - 14 772 $	63 $ - 95 $
Agg. de Baie-Comeau	146 500 $	6 738 $ - 10 106 $	6 798 $ - 14 064 $	60 $ - 90 $
Agg. de Victoriaville	140 000 $	6 439 $ - 9 658 $	6 496 $ - 13 440 $	57 $ - 86 $
Agg. de Shawinigan	115 000 $	5 289 $ - 7 933 $	5 336 $ - 11 040 $	47 $ - 71 $
*Les montants des commissions sont calculés pour des taux de 4 % à 6 %.

Source : FCIQ par le système Centris®
Bien qu'in désirable, la hausse recommandée par la commission Godbout aurait un effet plutôt marginal sur le « coût » de faire affaire avec un courtier immobilier.
De plus, les rumeurs veulent que le gouvernement en place souhaite créer des débats de société sur les recommandations Godbout, ce qui signifie que cette hausse de la TVQ ne surviendrait pas dans un horizon rapproché.

 
Tags : commissions, politique, actualité